Stand: 15. Mai 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.
Möblierte Untervermietung ist in vielen Städten der Normalfall: Das freie Zimmer in der WG, die Zwischenvermietung der eigenen Wohnung während eines Auslandsaufenthalts oder die Weitergabe eines möblierten Zimmers im eigenen Haushalt. Was viele nicht wissen: Die möblierte Vermietung eines Teils der eigenen Wohnung unterliegt besonderen gesetzlichen Regeln, die mehr Flexibilität ermöglichen als ein klassisches Mietverhältnis.
Was möblierte Untervermietung nach § 549 BGB bedeutet
Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet in § 549 BGB verschiedene Arten von Mietverhältnissen und ordnet ihnen unterschiedliche Schutzregeln zu. Für die Untervermietung besonders relevant ist § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Danach gelten bestimmte Mieterschutzvorschriften nicht, wenn der Vermieter in derselben Wohnung wohnt und nur einen Teil der Wohnung möbliert vermietet.
Das bedeutet konkret: Wer als Hauptmieter in seiner eigenen Wohnung lebt und ein Zimmer davon möbliert an einen Untermieter weitergibt, kann sich unter Umständen auf ein vereinfachtes Kündigungsrecht berufen. Dieses Sonderkündigungsrecht ist der wichtigste praktische Unterschied zur „normalen” Untervermietung.
Nicht unter § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB fällt die vollständige Weitergabe der Wohnung, also wenn der Hauptmieter selbst auszieht und die ganze Wohnung untervermietet. In diesem Fall gelten die allgemeinen Schutzvorschriften vollständig.
Das Sonderkündigungsrecht bei möblierter Teilvermietung
Verkürzter Kündigungsschutz
Beim klassischen Untermietverhältnis (vollständige Wohnung, Hauptmieter wohnt nicht selbst dort) genießt der Untermieter denselben Kündigungsschutz wie ein regulärer Mieter: Der Hauptmieter muss eine ordentliche Kündigung begründen und die Fristen aus § 573c BGB einhalten.
Bei der möblierten Teiluntervermietung aus der eigenen Wohnung heraus sieht das anders aus. Hier entfällt nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Anwendung der besonderen Kündigungsschutzvorschriften. Die ordentliche Kündigung ist dann ohne Begründung möglich, und die Kündigungsfrist beträgt nach § 573c Abs. 3 BGB lediglich 15 Tage zum Monatsende.
Voraussetzungen im Überblick
Das Sonderkündigungsrecht greift nur, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Der Hauptmieter bewohnt die Wohnung selbst (er lebt tatsächlich dort).
- Es wird nur ein Teil der Wohnung vermietet (ein oder mehrere Zimmer, aber nicht die ganze Wohnung).
- Die Vermietung ist möbliert (der Untermieter nutzt zumindest Teile der Einrichtung des Hauptmieters).
Sind alle drei Voraussetzungen erfüllt, gilt das vereinfachte Regime. Entfällt auch nur eine – z.B. weil der Hauptmieter selbst auszieht – greift das Sonderkündigungsrecht nicht mehr.
Möblierungszuschlag: Was erlaubt ist
Grundlage und Berechnung
Die möblierte Vermietung erlaubt einen Möblierungszuschlag auf die eigentliche Kaltmiete. Dieser Zuschlag soll die Überlassung der Einrichtung und die damit verbundene Abnutzung der Möbel abgelten. Eine pauschale gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, aber der Zuschlag muss dem tatsächlichen Wert und der Abnutzung entsprechen.
In der Praxis orientieren sich Gerichte und Beratungsstellen an einem Richtwert von etwa 1 bis 3 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat. Der Zeitwert berücksichtigt dabei den ursprünglichen Anschaffungspreis abzüglich der bisherigen Abnutzung. Für ein zehn Jahre altes Sofa, das ursprünglich 1.000 Euro gekostet hat, wäre der heutige Zeitwert deutlich niedriger als der Kaufpreis.
Grenzen des Möblierungszuschlags
Ein zu hoher Möblierungszuschlag kann problematisch werden. Übersteigt die Gesamtmiete (Grundmiete plus Zuschlag) die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 bis 20 Prozent (je nach Mietmarkt und anwendbarem Mietrecht), können Mietpreisbremse oder Wucherparagrafen relevant werden.
Wichtig ist außerdem: Der Möblierungszuschlag muss im Untermietvertrag klar ausgewiesen und von der Grundmiete getrennt ausgewiesen sein. Nur dann ist nachvollziehbar, welcher Teil der Miete für die Wohnung und welcher Teil für die Einrichtung gezahlt wird.
BGH-Entscheidung 2026
Der Bundesgerichtshof hat Anfang 2026 in einer viel beachteten Entscheidung klargestellt, dass ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung nicht besteht, wenn der Hauptmieter einen Gewinn über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus erzielen möchte. Das betrifft zwar primär die Frage des Erlaubnisanspruchs, hat aber mittelbar auch Bedeutung für die Preisgestaltung bei der Untervermietung: Wer im Rahmen seiner eigenen Kosten bleibt, steht auf der sicheren Seite.
Die Inventarliste: Pflicht und Inhalt
Warum die Inventarliste unverzichtbar ist
Bei möblierter Vermietung ist die Inventarliste das wichtigste Dokument neben dem Untermietvertrag und dem Übergabeprotokoll. Sie dokumentiert, welche Gegenstände bei Einzug vorhanden waren, in welchem Zustand sie sich befanden und – wenn möglich – welchen Wert sie haben. Ohne diese Liste ist beim Auszug kaum festzustellen, ob Möbel fehlen, beschädigt wurden oder schlicht abgenutzt sind.
Was in die Inventarliste gehört
Eine vollständige Inventarliste enthält für jeden Gegenstand:
- Bezeichnung: Art und Modell des Gegenstands (z.B. „Holzbett, Ikea Malm, 140×200 cm”)
- Zustand bei Übergabe: Genau beschreiben, z.B. „guter Zustand, kleine Abnutzungsspur an der rechten Seitenwand”
- Geschätzter Zeitwert: Soweit möglich und sinnvoll
- Anschaffungspreis und -jahr: Hilfreich für spätere Schadensberechnung
Die Liste sollte alle überlassenen Gegenstände erfassen, mindestens aber:
- Betten, Matratzen, Bettwäsche (falls überlassen)
- Schränke, Regale, Kommoden
- Tische und Stühle
- Sofa, Sessel, sonstige Sitzmöbel
- Elektrogeräte (Kühlschrank, Mikrowelle, Waschmaschine etc.)
- Lampen und sonstige Beleuchtung
- Deko-Gegenstände, die Teil der Einrichtung sind
Inventarliste und Übergabeprotokoll verbinden
Die Inventarliste ist kein eigenständiges Dokument, sondern Teil des Übergabeprotokolls. Sie wird beim Einzug gemeinsam erstellt, von beiden Parteien unterzeichnet und beim Auszug erneut geprüft. Fehlende oder beschädigte Gegenstände können dann auf Grundlage der Liste dokumentiert und bewertet werden.
Für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, kann der Hauptmieter Schadensersatz verlangen. Die Inventarliste ist dabei der Nachweis, dass der Gegenstand bei Einzug vorhanden und in einem bestimmten Zustand war.
Befristung bei möblierter Untervermietung
§ 575 BGB und seine Grenzen
Eine Befristung des Untermietvertrags ist nach § 575 BGB nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Der Befristungsgrund muss bei Vertragsschluss vorliegen und auf Verlangen des Untermieters schriftlich mitgeteilt werden. Anerkannte Gründe sind geplanter Eigenbedarf nach Mietende, bauliche Maßnahmen oder die Weitervermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten.
Praxis: Sonderkündigungsrecht als Alternative
Bei der möblierten Teiluntervermietung aus der eigenen Wohnung ist die Befristung oft weniger relevant, weil das Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ohnehin eine große Flexibilität ermöglicht. Mit einer Frist von nur 15 Tagen zum Monatsende und ohne Begründungspflicht kann der Hauptmieter das Mietverhältnis verhältnismäßig schnell beenden, wenn sich die Lebensumstände ändern.
Für die Zwischenmiete der gesamten Wohnung (Hauptmieter zieht aus) gilt das Sonderkündigungsrecht dagegen nicht. Hier muss auf die allgemeinen Regeln zurückgegriffen werden – oder es wird versucht, einen Befristungsgrund nach § 575 BGB zu konstruieren, sofern die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.
Was Untervermietung.com für möblierte Vermietung bereitstellt
Für die möblierte Untervermietung stellt Untervermietung.com unter anderem einen vorbereiteten Untermietvertrag mit Inventarlisten-Vorlage sowie ein digitales Übergabeprotokoll bereit. Diese Dokumente können direkt für die möblierte Teilvermietung genutzt werden und berücksichtigen die besonderen Anforderungen an Möblierungszuschlag und Inventardokumentation.
Zusammenfassung
Möblierte Untervermietung bietet bei Teilvermietung aus der eigenen Wohnung besondere Flexibilität durch das Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB: keine Begründungspflicht, nur 15 Tage Frist zum Monatsende. Der Möblierungszuschlag muss dem tatsächlichen Zeitwert der Einrichtung entsprechen und im Vertrag klar ausgewiesen sein. Die Inventarliste ist unverzichtbar und wird beim Einzug und Auszug gemeinsam geprüft. Eine Befristung nach § 575 BGB ist bei vollständiger Weitervermietung eine Option, sofern die engen Voraussetzungen erfüllt sind.