Stand: Mai 2026. Keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Ein Untermietvertrag, der später im Streit landet, hat fast immer das gleiche Problem: Er ist zu kurz, zu ungenau oder fehlt in entscheidenden Punkten ganz. Dieser Ratgeber zeigt, was wirklich rein muss — und wie du die häufigsten Fehler vermeidest.
Was ein Untermietvertrag rechtlich ist
Zwischen Hauptmieter und Untermieter gilt normales Wohnraummietrecht nach dem BGB. Das bedeutet: Keine Sonderregeln, keine vereinfachten Vorschriften — außer in den wenigen gesetzlich geregelten Ausnahmefällen (z. B. möbliertes Zimmer in selbst bewohnter Wohnung nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wer das nicht weiß und glaubt, als Hauptmieter freier zu sein als ein normaler Vermieter, ist auf dem Holzweg.
Die Pflichtangaben: Was rein muss
Ein vollständiger Untermietvertrag braucht mindestens diese Punkte:
- Vertragsparteien mit vollständigen Namen und Adressen
- Genaue Beschreibung der überlassenen Räume (welches Zimmer, welche Fläche, welche Gemeinschaftsbereiche)
- Mietbeginn, und bei Befristung: Mietende mit gesetzlichem Befristungsgrund
- Grundmiete in Euro, Fälligkeit und Zahlungsweg
- Nebenkosten: Pauschale oder Vorauszahlung — und wenn Vorauszahlung, dann mit Abrechnungsregelung
- Kaution: Betrag, Zahlungsmodalitäten, Anlage (§ 551 BGB)
- Hinweis auf Wohnungsgeberbestätigung (für die Anmeldung des Untermieters)
- Übergabe: Verweis auf das Einzugsprotokoll als Vertragsanlage
- Unterschriften beider Parteien
Mustersatz Mietgegenstand „Vermietet wird das Zimmer [Bezeichnung, ca. X m²] in der Wohnung [vollständige Adresse]. Mitbenutzt werden dürfen Küche, Bad, Flur und [ggf. weitere Flächen]. Die Nutzung des WLAN-Anschlusses ist [eingeschlossen / nicht eingeschlossen].”
Befristete Untermietverträge: Formfehler vermeiden
Der häufigste Fehler bei befristeten Untermietverträgen ist ein fehlender oder unklarer Befristungsgrund. Ohne wirksam vereinbarten Befristungsgrund gilt der Vertrag als unbefristet — auch wenn im Vertrag ein Enddatum steht. Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden (§ 575 BGB).
Mustersatz Befristung „Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und endet am [Datum], ohne dass es einer Kündigung bedarf. Der Befristungsgrund liegt darin, dass der Hauptmieter die Räume ab dem [Datum] wieder selbst als Wohnraum benötigt.”
Möblierte Zimmer: Was extra geregelt werden sollte
Wer möbliert untervermietet, sollte das Inventar immer in einer separaten Inventarliste als Vertragsanlage dokumentieren. Ohne Liste gibt es bei Auszug oft Streit darüber, was vorhanden war, was fehlt und in welchem Zustand die Möbel übergeben wurden.
Mustersatz Möblierung „Der Wohnraum wird möbliert überlassen. Art, Umfang und Zustand des Inventars sind in Anlage 1 (Inventarliste) und im Übergabeprotokoll dokumentiert. Der Möblierungszuschlag beträgt [Betrag] Euro monatlich.”
Nebenkosten klar regeln
Gerade bei Untervermietungen sind Nebenkostenstreitigkeiten häufig. Die sauberste Lösung: Betriebskostenvorauszahlung vereinbaren, jährlich abrechnen und den Verteilschlüssel vorab festlegen.
Mustersatz Nebenkosten „Zusätzlich zur Grundmiete zahlt der Untermieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von [Betrag] Euro. Die Abrechnung erfolgt jährlich nach tatsächlichen Kosten. Der Verteilungsschlüssel richtet sich nach [Personenzahl / Wohnfläche / Zählerstand].”
Die häufigsten Fehler beim Untermietvertrag
- Kein schriftlicher Vertrag — nur mündlich oder per WhatsApp
- Befristungsgrund fehlt oder ist zu vage
- Nebenkosten pauschal ohne Abrechnungsgrundlage
- Möbelzustand nicht dokumentiert
- Kautionsregelung fehlt oder überschreitet drei Nettokaltmieten
- Übergabeprotokoll nicht als Vertragsanlage erwähnt
- Unterschriften fehlen oder sind nicht datiert
Fazit
Ein guter Untermietvertrag muss nicht lang sein — aber er muss vollständig sein. Wer die Pflichtangaben klar regelt und Befristung, Möblierung und Nebenkosten sauber dokumentiert, vermeidet die meisten Streitpunkte.